FACTORS CLAU EN LES
INVERSIONS IMMOBILIÀRIES: LES 10 “R”
Quan ens proposem fer inversió immobiliària per treure’n un rendiment se’ns plantegen un munt de dubtes: quin retorn tindrem de la inversió? Els ingressos seran recurrents? I si l’inquilí marxa abans d’hora? Estem fent una bona inversió?
A continuació exposem un breu resum dels factors a tenir en compte en les inversions immobiliàries que no són per a ús propi. És a dir, les inversions en actius immobiliaris on esperem treure un rendiment a partir de l’ús que en farà un tercer i de la renda que ens pagarà.
El món immobiliari és força complex i no podem quedar-nos només amb la renda. Cal estudiar un total de deu paràmetres. Casualment tots comencen per R (cosa que ens facilita un recurs mnemotècnic a l’hora d’estudiar qualsevol operació).
Aquí ho tenim:
Renda
Com deia, el que tots ens
preguntem quan se’ns planteja una inversió és quina serà la renda o retorn que
n’obtindrem. I, evidentment, com es comportarà aquesta renda amb el pas dels
anys (el més habitual és vincular-la a l’evolució de l’IPC). Compte, però, que
en el cas de les inversions immobiliàries considerar també els costos que hem
de suportar en aquesta inversió (IBI, comunitat, possibles derrames, etc...)
per saber quina serà la renda neta a obtenir. Hi ha qui no vol sorpreses i
negocia un contracte amb l’inquilí on aquest assumeix aquestes partides.
Repercussió
El segon valor a considerar és la
repercussió de l’actiu adquirit, a quin preu €/m2 estem comprant.
Cal assegurar que aquest valor està en línia amb el que es demana per la zona
(o, preferiblement, per sota). Ara per ara, des de qualsevol ordinador i en poc
temps, accedint a un parell de portals que tots tenim al cap, podem trobar
aquest valor i saber si, més enllà de la renda, estem fent o no una bona
compra.
Renovació
Una via per optimitzar la
inversió és renovar l’actiu adquirit abans no entri el llogater. Lògicament,
això suposa una inversió addicional. Tot i això, la majoria de vegades, aquesta
inversió addicional queda justificada per la millora de la renda que comporta.
Reputació
És de fiar l’inquilí a qui volem
llogar el nostre actiu? Quina reputació té? Quines garanties ens pot oferir?
Està en disposició de aportar avals? Està en condicions de complir un període
d’obligat compliment? A part del que posi el contracte que signem amb
l’inquilí, cal accedir als seus estats finances per no tenir cap dubte sobre la
seva solvència. Aquí també cal considerar l’opció que l’inquilí assumeixi les
possibles reformes a fer abans d’entrar a l’immoble. Aquesta inversió per part
seva el lligarà més a l’actiu que no pas el que pugui la signatura del
contracte.
Recanvi
Què passa si malgrat tot
l’inquilí que donava consistència a la inversió acaba deixant l’actiu? Quines
alternatives tenim? Seria fàcil trobar un recanvi per a aquest inquilí? Serà
ràpid?
Recurrència
Podem assegurar que les ingressos
seran recurrents? Quin risc hi ha que l’administració ens canviï el marc
establert? Què passa si arriba un nou escenari no contemplat (tipus Covid) i
l’inquilí no pot fer un ús “normal” de l’actiu? Durant la pandèmia, molts
operadors turístics no van poder fer front als compromisos adquirits (tot i la
seva solvència a l’hora de signar el contracte) perquè no podien operar amb
normalitat. D’altra banda, sense entrar a valorar les mesures, l’administració
està regulant de manera evident: limitació de lloguers, decret llei sobre
llicències turístiques...
Reposicionament
En línia al punt anterior, què
passa si per una nova normativa o per qualsevol altre motiu no podem continuar
amb l’activitat inicialment prevista per l’actiu immobiliari? Què passa si un
hotel perd la llicència i no pot continuar exercint l’activitat? Què passa si
una nou pla urbanístic impedeix a una nau industrial continuar l’activitat?
Quines alternatives tenim per reposicionar l’actiu?
Revalorització
Hi ha qui diu que els negocis
immobiliaris es fan a l’hora de comprar, no de vendre. Comprar a bon preu pot
ser la garantia que, en el moment d’una possible sortida, la inversió ens
aportarà, a més, una atractiva plusvàlua. Amb tot, per a les compres “a preu”,
un bon exercici és veure quin és el potencial de l’actiu adquirit i quina
evolució pot tenir amb el pas dels anys. Certament, ningú té una bola de
cristall, però fer un exercici de com s’han comportat en els darrers anys els
immobles similars a la zona o en ubicacions semblants, ens pot donar alguna
pista de per on pot anar tot pegat.
Retirada
El concepte s’entén més bé si
l’anomenem sortida o desinversió (però aquestes paraules no comencen per “R”).
La idea és saber la liquiditat de l’actiu, saber si pot ser molt o poc costós
vendre’l (i en quines condicions) en cas que ens n’haguem de despendre.
Refugi
Els nou conceptes analitzats fins
ara poden tenir poca importància si el que ens interessa és “col·locar” els
diners en un entorn fiable, trobar un refugi confortable pel capital a
invertir. En aquesta tessitura, els valors dels altres paràmetres passen a un
segon terme. S’entén més bé amb un exemple: els darrers anys s’han formalitzat
moltes operacions a Madrid amb capital de procedència llatinoamericana, amb uns
valors força dolents des de la lògica inversora. Aquí, però, ja no importa tant
la renda o el preu d’adquisició, sinó poder gaudir d’un marc polític molt més
confortable i segur que no pas en el país d’origen.
En resum, el resultat i la lectura que puguem fer d’aquests paràmetres (quantitatius en alguns casos i qualitatius en els altres) ens permetran identificar el risc (una nova “R”) que estem assumint si optem per tirar endavant amb la inversió o no.
